Územní samospráva

Právní předpisy ukládají územním samosprávám povinnost pečovat o svůj majetek účelně a hospodárně s úsilím o jeho zachování a rozvoj. V praxi se však lze setkat s případy, kdy zvolení zástupci, ať už z nedbalosti či s úmyslem, motivování osobním prospěchem, tuto povinnost porušují a majetek obce spravují s taktikou, že „z cizího krev neteče“.

Obce, kraje, jakož i hlavní město Praha jsou územními samosprávami, jejichž prostřednictvím je občanům umožněno podílet se na řízení veřejných záležitostí a fakticky tak realizovat princip občanské společnosti. Právo hospodařit s vlastním majetkem je nedílnou součástí práva na samosprávu, a jako takové je zakotveno v čl. 101 odst. 3 Ústavy České republiky.

Působnost obecní samosprávy je dvojího typu – samostatná a přenesená. V samostatné působnosti obce nakládají s vlastním majetkem, vydávají obecně závazné vyhlášky, tvoří a realizují rozpočet, zřizují a ruší právnické osoby, příspěvkové organizace a obecní policii, rozhodují o vyhlášení místního referenda, atp.

Pro zjednodušení bude v následujícím textu používán pojem „obec“, neboť zbylé územně samosprávné celky jsou upraveny obdobně a pracují na stejném principu.

Kde je možné nalézt právní úpravu územní samosprávy?

Územní samosprávy jsou upraveny následujícími právními předpisy;

  1. zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších právních předpisů (dále jen „OZ“),
  2. zákonem č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších právních předpisů a zákonem č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších právních předpisů.

 Za jakou cenu lze obecní majetek prodat?

Rozhodne-li se obec prodat nemovitý majetek, měla by tak učinit za cenu, která je v daném místě a čase obvyklá, přičemž případnou odchylku je povinna odůvodnit.

Právní předpisy způsob, kterým má být cena obvyklá určena nikterak neupravují, lze ji tak určit několika způsoby. Předně dle zákona č. 151/1997, o oceňování majetku, ve znění pozdějších právních předpisů, který za cenu obvyklou považuje cenu, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Další možností je ocenění pomocí znalce nebo porovnáním cen realitních kanceláří.

Jak vyplývá z dovětku, obec nemusí vždy uplatnit hledisko maximální ekonomické výhodnosti. Prodává-li však nemovitý majetek tzv. „pod cenou“, je povinna tento postup řádně odůvodnit. Za obhajitelný, lze považovat případ, kdy je obecní nemovitost prodána zájemci, který sice nenabízí nejvyšší cenu, ale zaváže se, že v ní zřídí mateřskou školku oproti zájemci, jenž nabízel jednou tolik, ale v úmyslu měl zřídit v prvním patře budovy bazar a ve druhém hernu. Důvody pro odchylku tak musí být objektivní a současně musí být zaznamenány takovým způsobem, aby je bylo možné prokázat i zpětně, například v zápisu z jednání zastupitelstva, na němž došlo ke schválení konkrétní majetkové dispozice.

 Jaký je postup při úplatném převodu nemovitého majetku?

Vzhledem k povaze obce jako subjektu veřejného práva, je při dispozicích s nemovitým majetkem povinna naplnit určité zákonem předpokládané podmínky. Tyto podmínky lze rozdělit do tří fází.

  1. Zveřejnění záměru

První fází je zveřejnění záměru obce disponovat s nemovitým majetkem na úřední desce. Jedná se o informativní úkon, jenž na straně jedné umožňuje všem potencionálním zájemcům podat své nabídky a zahájit tak kontraktační proces a na straně druhé upozorňuje občany na případné nesprávné hospodaření nebo hrozící pochybení ze strany zvolených zástupců.

Záměr musí být zveřejněn po stanovenou dobu 15 dnů a to nejenom na fyzické úřední desce, která se zpravidla nachází před obecním úřadem, ale v zájmu zvýšení transparentnosti i způsobem umožňující dálkový přístup, tj. pomocí internetu. Aby byl zveřejněný záměr dostatečně určitý, a tedy platný, musí obsahovat konkrétní typ majetkové dispozice, jenž má obec v úmyslu učinit (prodej, směna, etc.) a přesnou identifikaci nemovitého majetku (označení č. p. a katastrálním územím). Jiné obsahové náležitosti záměru zákon nestanovuje, jejich uvedení však lze označit za příklad dobré praxe.

  1. Rozhodnutí o uskutečnění majetkové dispozice a k tomu příslušný orgán obce

Zaměříme-li se na prodej nemovitého majetku obce, je příslušným orgánem k rozhodnutí zastupitelstvo obce. Usnesení zastupitelstva, jež schvaluje zamýšlený prodej, nemusí schvalovat plné znění kupní smlouvy, postačí, budou-li schváleny tzv. podstatné náležitosti. Za podstatné náležitosti kupní smlouvy se považují;

  1. identifikace smluvních stran,
  2. kupní cena, a
  3. předmět koupě.

Bez tohoto předchozího schválení zastupitelstvem by uzavřená smlouva byla absolutně neplatná.

  1. Uzavření smlouvy

Starosta zastupuje obec navenek. V praxi to znamená, že jeho úkolem je zprostředkovat právní úkon, o němž rozhodl příslušný orgán, v případě prodeje nebo směny nemovitosti tedy zastupitelstvo obce. Starosta je z výše uvedeného titulu oprávněn nejenom uzavřít za obec smlouvu, ale i doplnit zbývající obsah smlouvy (lhůty, platební podmínky, atp.).

Smlouva se poté opatří doložkou osvědčující předchozí zveřejnění záměru a schválení příslušným usnesením zastupitelstva, čímž se potvrdí, že všechny zákonem stanovené podmínky byly naplněny.

 Co hrozí, poruší-li obec zákonem stanovené podmínky?

Překročí-li obec hranice, které ji při převodu nemovitého majetku vymezuje zákon, je tento majetkoprávní úkon stižen absolutní neplatností. Ta působí přímo ze zákona, od samého počátku, tj. od uzavření smlouvy. Absolutní neplatnost rovněž vylučuje námitku promlčení, jakož i dodatečné schválení takovéto smlouvy – proces by se musel zopakovat počínaje zveřejněním záměru, resp. rozhodnutím o jeho zveřejnění.

Kdo je oprávněn podat žalobu na neplatnost uzavřené smlouvy?

Absolutní neplatnosti se může dovolat především osoba přímo zúčastněná na právním jednání. Nicméně, ve většině případů není v zájmu ani obce ani nového nabyvatele nemovitosti smlouvu v soudním řízení zneplatnit, kdo je tedy ještě oprávněn smlouvu napadnout?

Možnost podat žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy na nemovitost pro nedodržení podmínek stanovených zákonem má pouze ten, v jehož prospěch svědčí tzv. naléhavý právní zájem. Tento naléhavý právní zájem neplyne z titulu občanství v obci, ale mají jej pouze neúspěšní účastníci nabídkového řízení, tj. pouze osoby, které samy obci učinily nabídku na základě zveřejněného záměru.

Byla-li by žaloba úspěšná a soud by uzavřenou kupní smlouvu prohlásil za neplatnou, muselo by dojít k vzájemnému navrácení plnění – obec by byla povinna vrátit kupci kupní cenu a kupec převést vlastnická práva k nemovitosti zpět na obec.

 Jak mohou občané obec kontrolovat?

  1. Účast na jednání zastupitelstva a vystoupení na něm

Jednání zastupitelstva je dle ust. § 93 odst. 3 OZ veřejné, každý má proto právo se jednání zúčastnit. Občané obce mají nadto právo na jednání zastupitelstva v souladu s jednacím řádem vystoupit a vyjádřit se k právě projednávané záležitosti, jíž je věnován konkrétní bod programu jednání. Občan obce se tak může zastupitelů dotázat nejenom na všechny aspekty nadcházejícího prodeje nemovitosti a na odůvodnění tohoto kroku, případně je přímo upozornit na možný rozpor s obecním zřízením.

  1. Zákon o svobodném přístupu k informacím

Hlavním účelem tohoto právního předpisu je zajištění práva veřejnosti na přístup k informacím z veřejného sektoru. Na základě tohoto zákona je možné dotázat se obce, jako tzv. povinného subjektu, na konkrétní již uzavřenou smlouvu na prodej obecní nemovitosti včetně zveřejněného záměru a všech zápisů z jednání zastupitelstva, na nichž se předmětná dispozice projednávala.

Vzor žádosti a zevrubné pojednání o tomto institutu naleznete ZDE.

  1. Podnět Ministerstvu vnitra

Samostatná působnost obce je kontrolována Odborem dozoru a kontroly Ministerstva vnitra (dále jen „MV“) v rámci jeho dozorové pravomoci. Předmětem této kontroly však není ani účelnost ani hospodárnost učiněných majetkových dispozic, ale pouze splnění formálních zákonných požadavků. Panuje-li podezření z toho, že obec nenaplnila shora uvedené zákonné podmínky, je možné obrátit se s podnětem na prověření majetkové dispozice na MV.

  1. Podnět krajskému úřadu

Pokud je možné dovozovat nesrovnalosti v hospodaření v rámci aktuálního nebo minulého kalendářního roku, je možné upozornit příslušný krajský úřad na konkrétní majetkovou dispozici, případně na další pochybení. Krajské úřady provádí každoroční kontrolu hospodaření obcí v přenesené působnosti (vykonávají státní správu, kterou na ně stát ve vymezeném rozsahu přenesl) na základě zákona č. 420/2004 Sb. o přezkoumávání hospodaření územních samosprávných celků a dobrovolných svazků obcí, ve znění pozdějších právních předpisů. V rámci této činnosti je mj. přezkoumáváno nakládání a hospodaření s majetkem ve vlastnictví obce i prizmatem účelnosti a hospodárnosti.

  1. Podnět státnímu zástupci

Státní zástupce je nadán zvláštním typem oprávnění, které spočívá v možnosti zahájit občanské soudní řízení o neplatnost smlouvy o převodu vlastnictví v případech, kdy při jejím uzavírání nebyly dodrženy zákonem stanovené podmínky.